http://zerocharanger.blog97.fc2.com/ 「仲介手数料ゼロ！」果敢なるサービスに挑む横浜のライビックス住販。新進気鋭の宅建主任者＆ファイナンシャルプランナー「ゼロくん」が、不動産にまつわる取っておきの情報をお届けします。 ja http://zerocharanger.blog97.fc2.com/blog-entry-5.html こんにちは。㈱ライビックス住販、ゼロサイト事業部のゼロくんです。春の桜も終わり、いよいよ新緑の時期に入ってきました。気候も少し暖かくなってきましたね。さて、今日は「瑕疵（かし）」という言葉の意味についてお話しましょう。売買契約書では、１００％といっていいほど「瑕疵担保責任」という言葉が出てきます。しかし実際のところ、その意味をよく理解できていない方が多いのではないでしょうか？そもそも「瑕疵（かし） ㈱ライビックス住販、ゼロサイト事業部のゼロくんです。

春の桜も終わり、いよいよ新緑の時期に入ってきました。
気候も少し暖かくなってきましたね。

さて、今日は「瑕疵（かし）」という言葉の意味について
お話しましょう。

売買契約書では、１００％といっていいほど
「瑕疵担保責任」という言葉が出てきます。しかし
実際のところ、その意味をよく理解できていない方が
多いのではないでしょうか？

そもそも「瑕疵（かし）」なんて言葉、普段は使わないですよね。
せいぜい「今日は美味しいお菓子を食べよう」くらいでは
ないでしょうか（笑）

しかし、不動産取引では｢瑕疵」というのは
関係者全員が決して避けては通れない、きわめて重要キーワードです。
瑕疵というのは、端的には「キズ・欠陥」という意味ですが
実務上は「目に見えないキズ・欠陥」という意味もこめられており
「不動産を通常通り使用できない程度のキズ・欠陥」と理解して
よいと思います。

具体的には、瑕疵は次の種類に分類されます。
ぜひ覚えておきましょう。

①法律的瑕疵
都市計画法、建築基準法などの法令に違反していること
（違法建築物、開発許可で認められた建物以外の建築物など）

②物理的瑕疵
擁壁・地中埋設物・地盤沈下・雨漏り・シロアリ・土壌汚染
吹きつけアスベスト、境界越境物等

③環境的瑕疵
ゴミ焼却場、火葬場、幹線道路、電車騒音、高速道路
飛行場、臭気、日照、眺望、浸水地域等

④心理的瑕疵
自殺、事故、暴力団事務所、墓地等

通常、購入希望物件でこのような事実がある場合は、
売主からの告知があり、仲介業者は
「物件状況等報告書」｢物件状況確認書」などの書面を交付して
重要事項説明時（売買契約の前）に買主に説明します。

しかし、もしここで（実際は瑕疵があるにもかかわらず
売主や仲介業者からそれらの告知を受けなかった場合、
それはもはや「隠れた瑕疵」となり
後日売主にその責任を追及することができます。

「隠れた瑕疵」とは、売主も買主も仲介業者も
通常の注意をしても気付かず、知らなかった瑕疵のことを
いいます。告知しなかったということは、一旦
「気付かず、知らなかった」という扱いになるのですね。

しかし、本当は知っていたのに、不動産を売り抜ける為にわざと
隠していた場合、それは事実不告知として「詐欺的事項」に
該当します。したがって、無効を主張して契約解除をすることが
できます。

いずれにせよ、買主は、瑕疵の意味をよく理解し、
購入前に、できれば買付証明書を提出する前に
仲介業者にそれらの有無をしっかり確認しておきましょう。

そして、瑕疵があるから不動産を購入しないということではなく
もし瑕疵があった場合、売主や仲介業者が引渡しまでに
どのように対処してくれるのか、または契約上どのような
取り決めをしていくのか、そのあたりを明確にすることが大切です。

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]]> 不動産よもやま話 2007-04-27T09:42:55+09:00 仲介手数料ゼロくん FC2-BLOG http://zerocharanger.blog97.fc2.com/blog-entry-4.html こんにちは。仲介手数料ゼロ事業部、宅建主任者のゼロくんです。たまプラーザの桜は、そろそろ満開です。８分咲くらいですかね。気候も心地よく、春らしい毎日になってきました。皆様は、不動産探しは順調でしょうか？当社は今のところ、東京都内限定で仲介手数料ゼロ事業を展開しています。当社から渋谷まで急行で２０分。青山まで２５分大手町まで３５分と、都心に出向くには大変便利です。東京都は、当社にとっては「ご近所」な 仲介手数料ゼロ事業部、宅建主任者のゼロくんです。

たまプラーザの桜は、そろそろ満開です。
８分咲くらいですかね。気候も心地よく、
春らしい毎日になってきました。
皆様は、不動産探しは順調でしょうか？

当社は今のところ、東京都内限定で仲介手数料ゼロ事業を展開しています。
当社から渋谷まで急行で２０分。青山まで２５分
大手町まで３５分と、都心に出向くには大変便利です。

東京都は、当社にとっては「ご近所」なんですね。

私は、いつもカバンに物件調査セットを詰め込んでいます。
案件が入ったらいつでも動けるように、万事体制を整えています。

今日は、当社の調査セットを公開いたしましょう。

１　オリジナル物件調査用紙（調査項目１００以上）
２　東京都の住宅地図（コンパクト版）
３　筆記用具
４　三角スケール（100分の1～600分の1）
５　巻尺（６ｍ）
６　トレース可能なメモ用紙
７　デジカメ
８　計算機
９　従業者証、名刺
10　認印
11　携帯電話
12　ビジネス手帳
13　パスネット
14　調査費

すべてカバンに入れると
結構重たいんですよね～
私の場合、元々自動車を持たない＆使わない
自称エコロジスト？ですので、
もっぱら歩きと電車ばかりのため
かなり肩が疲れてしまうのです。
でも、いい運動になるのですよ。これが（^^）

また、「歩く」というのは
実は、調査のクオリティを確保する上で
非常に重要です。
自動車だと、確かに移動は効率的ですが
駅から現地までの経過などを見落としたりする場合があります。
しかし、歩くことによって、周辺環境の「空気」とか
自動車移動だけでは細かい点をキャッチできるという
利点があります。特に、普段でも徒歩移動の多い都心部では
その要素を見逃すことはできません。

次に、調査の順序は次の通りです。

１　現地（大まかに確認）
２　法務局（謄本、公図、地積測量図等を取得）
３　区役所、市役所等
４　水道局
５　再度現地確認（詳細まで確認）

これで大体、６時間～８時間くらいはかかるんですよ。

「えっ、調査ってもっと早く終わるんじゃないの？」

いえいえ、そんなことは決してありません。
現地を確認すると、販売図面や書類だけではわからない
実に様々な情報が得られるのです。

少なくとも私個人は自分の調査業務こだわっていて
「自分が買主だったらどういった点を気にするか」という視点で
調べています。近隣環境、地盤、境界の有無など、
今まで数多くの取引を経験しているからこそ、色々な予測がたつん
ですよね。現地の滞在時間が１時間越えることもしばしばです。
建物の基礎部分のクラック（ひび割れ）なども、ちゃんと見ています。

「この物件はどういう問題があり、それを解決するには
何をどう処理すれば良いか。」

そういう観点から調査をしています。交渉的な部分は営業担当と
協力して進めますので、ほとんどの問題は解決します。
但し、どうしても解決できない問題（周辺環境など）は、
あらかじめ買主様に了承していただくしかありません。

皆様にお伝えしたいのは、たとえ売主が不動産業者の物件であっても、
決して安心してはいけないということです。
業者売主の中には「売ってしまえばそれでいい」という
考えの方が実際のところ多くいらっしゃるのも事実です。
いくら宅建業法で最低限の買主保護規定があるとしても、
彼らもプロですから、ちゃんと逃げ道を知っています。

それゆれ私たちは、最後まで徹底して
買主様の保護に努めたいと思っています。


東京都内の仲介手数料ぜロ物件は
ライビックス住販へ
http://www.citylife-zero.com/concept/index.html

]]> 不動産よもやま話 2007-03-30T12:38:44+09:00 仲介手数料ゼロくん FC2-BLOG http://zerocharanger.blog97.fc2.com/blog-entry-3.html こんにちは。桜の開花が近づいてきましたね。当社ライビックス住販は東急田園都市線のたまプラーザ駅近くにあります。桜の時期になると駅前の歩道はまさに「春爛漫」の風景です。ぜひ、お花見ついでに、たまプラーザ駅近くの当社にご来店されてみてはいかがでしょうか。＊＊＊さて、今回は、まったく同じ物件が当社のサイトと他社のサイトの両方にあった場合「他社ではなく、ライビックス住販を選ぶメリットは何か？」という観点か
当社ライビックス住販は東急田園都市線の
たまプラーザ駅近くにあります。桜の時期になると
駅前の歩道はまさに「春爛漫」の風景です。
ぜひ、お花見ついでに、たまプラーザ駅近くの
当社にご来店されてみてはいかがでしょうか。

＊＊＊

さて、今回は、まったく同じ物件が
当社のサイトと他社のサイトの両方にあった場合
「他社ではなく、ライビックス住販を選ぶメリットは何か？」
という観点からお話します。

インターネットで「仲介手数料ゼロ」を検索すると
すでに複数の同業他社がサイトを出しています。

まず、全く同じ物件を購入するにしても、
「どこの不動産会社から購入するか」によって
お客様の満足度がかなり違ってきます。

ちなみに当社は「業務サービス」の点において
独自の差別化を図っています。
まず「営業スタッフ」と「業務スタッフ」の両者による
明確な分業体制をしいています。
営業スタッフは、お客様との調整と
売主との交渉にひたすら専念し、業務スタッフは
物件調査、重要事項説明書、契約書作成といった
不動産取引のもっとも核心に触れる業務に
ひたすら専念しています。
空き時間があれば書類のフォームを改善したり、
専門知識の吸収を図ったり、研修会などに出席するなど
業務の専門性を高めることに集中しているのです。

実は、多くの不動産会社（特に零細や中小）は
営業スタッフが業務（調査～書類作成）まですべて
行なっていて、あれもこれもで調査や書類作成が
疎かになり、営業力はあっても業務的な力量が
足りなかったりする場合が多いのが実情です。
ひいては、お客様に不測の損害を与えるケースも
起こりうるのです。

一方、業務職という調査能力と書類作成能力に長けた
不動産取引の真の専門家（通常は宅建主任者＋関連資格保有者
＋実務のベテラン）を社内に置くことにより、より緻密な
物件調査を実施することができ、書類作成も完璧に近いものとなり、
どの取引においても「高品質のサービス」を
お客様に提供できるのです。

手前味噌ですが、私（執筆者ゼロくん）がまさに
その業務職の責任者であります。
「自分に厳しく、他人に厳しく」
毎日この仕事に取り組んでいます。

とは言え、日常生活とか飯時などは「のほほん」と
しているんですけどね（^^；

いずれにせよ、お客様はぜひ、当社の営業担当に積極的に
アプローチしてください。ひたすら営業という分野に
特化していますので、あらゆる要望に柔軟にお応え
できるかと思います。
「フットワークの良さと知恵の伝授」には自信ありです。

なお、実際の契約時には、営業担当と業務担当が同席し
重要事項の説明、調印式をさせて頂いております。

（今回のまとめ）
当社は、分業体制によりクオリティの高い
万全を期した仲介サービスを実現しています。
「２重の安心・２重の満足」を提供できるのが、
ライビックス住販・ゼロ事業部の特長です。


東京都内の仲介手数料ゼロ物件は
ライビックス住販へ
http://www.citylife-zero.com/concept/index.html
]]> ゼロサイト購入のメリット 2007-03-24T14:55:13+09:00 仲介手数料ゼロくん FC2-BLOG http://zerocharanger.blog97.fc2.com/blog-entry-2.html 皆様こんにちは。３月中旬なのに、冬の様な寒さですね。さらに今年も花粉症が流行しています。皆様目や鼻のお手入れは大丈夫でしょうか？＊＊＊さて、今日はゼロサイトを通じて不動産を購入するとこういうメリットがある！ということをお話しましょう。＝メリットその１＝仲介手数料が０円なのに、（購入申込後については）通常の取引と「まったく同じ」きめ細かい仲介サービスを受けられる！「手数料ゼロだから」といって、たとえ ３月中旬なのに、冬の様な寒さですね。
さらに今年も花粉症が流行しています。
皆様目や鼻のお手入れは大丈夫でしょうか？

＊＊＊

さて、今日はゼロサイトを通じて不動産を購入すると
こういうメリットがある！ということをお話しましょう。

＝メリットその１＝

仲介手数料が０円なのに、
（購入申込後については）
通常の取引と「まったく同じ」
きめ細かい仲介サービスを受けられる！

「手数料ゼロだから」といって、たとえば
物件調査をしないとか、重要書類を用意しないとか、
質問されても何も答えないとか、契約時にお茶を出さないとか？！
そういったお客様に対して不手際なことは「一切」ございません。

といいますのは、仲介させて頂く以上、
買主様から頂く仲介手数料がゼロであろうと満額であろうと
まったく同じ「媒介責任」というものが生じるからです。

つまり（絶対にあってはならないことですが）
お客様に説明不足、調査不足で損害を
与えてしまったとしても、当社が
重要事項説明書や契約書にハンコを押す以上
『私どもが責任を負いますよ』ということに
なるのです。責任の重さというものは
まったく同じなのであります。

では、そのリスクと労力に値する仲介手数料を
買主様から頂かない以上、一体どこから手数料を頂くのか？
という問題になるわけですが
仕組みとしては、売主様から正規に頂くことになっています。
（原則として、売買代金の３％＋６万円＋消費税）
私たちはそれを唯一の業務経費として、買主様へのサービスを
提供させていただくことになります。

「えっ、それでもやっぱり手抜きになるんじゃないの？」

それは違います。
規定どおり仲介手数料を頂く業者であっても
手抜きのサービスをする会社はたくさんあります。

問題は、仲介手数料の有無ではありません。

大切なのは「企業努力」です。
そして、その根本にあるのは、お客様に対する
「ココロ」であり「誠意」であります。

私たちは、少なくともそういう信念をもって
日々ゼロサイト事業に取り組んでいます。

次回は、この続きをお話します。

（今日のまとめ）
買主様は、通常の取引とまったく同じサービスを
受けることが出来ます。
買主様に損害を与えた場合の「媒介責任」は
仲介手数料の有無を問わず、まったく同じです。
それゆえ、仲介手数料ゼロだからといって
不利益をこうむることは、業務の性質からしてありえませんし、
当然あってはなりません。

東京都内の仲介手数料ゼロ物件は
ライビックス住販へ
http://www.citylife-zero.com/concept/index.html ]]> ゼロサイト購入のメリット 2007-03-19T17:18:14+09:00 仲介手数料ゼロくん FC2-BLOG http://zerocharanger.blog97.fc2.com/blog-entry-1.html 皆様はじめまして。株式会社ライビックス住販ゼロ事業部所属の「ゼロくん（♂）」です。この度、初めてブログを立ち上げることになりました。こちらのサイトに来てくださった皆様、「袖触れ合うも他生の縁」といいますから、ただ単に物件を検索されるだけでなく、ぜひこちらのブログにもお立ち寄りいただき、ゆっくりひと時を過ごしていただきたいと思います。さて、簡単に私の自己紹介します。ゼロくんは現在３０代、自称永遠の２ ゼロ事業部所属の「ゼロくん（♂）」です。

この度、初めてブログを立ち上げることになりました。
こちらのサイトに来てくださった皆様、
「袖触れ合うも他生の縁」といいますから、
ただ単に物件を検索されるだけでなく、
ぜひこちらのブログにもお立ち寄りいただき、
ゆっくりひと時を過ごしていただきたいと思います。

さて、簡単に私の自己紹介します。
ゼロくんは現在３０代、自称永遠の２０歳であります。
結婚の有無、恋人の有無については、当面誰にも秘密です（^^
都内の大学を卒業し、現在は宅地建物取引主任者と行政書士
ファイナンシャルプランナーの資格を持っています。
私が当社の物件調査と契約業務の責任者ですので、
契約の際は１００％お目にかかることになるでしょう。

不動産の世界は９年近くなります。海千山千の色々な経験を
積んで参りました。

＊＊＊

そういう私がライビックス住販に入社したのは、社長の人柄の良さと
社風の良さ。そして事業のユニークさに惹かれたからです。

不動産屋っていうと、だいたい皆さんこのようなイメージを
描かれますよね。

「太ったおじさん」「パンチパーマ」「ベンツ」
「ガラガラ声」「金ピカ衣装」

まぁ、ある程度は当たっているんでしょうけどね（笑）

しかし、我がライビックス住販はちょっと違います。

「紳士」　「淑女」

どちらかというと、そういう言葉が似合うかもしれません。

「こら～嘘つけっ！」

どうも内外からそういう言葉が聞こえてきそうですが（笑）
まぁ、真偽の程は、そのうち判明するかと思われます。

＊＊＊

次回は、早速本題に入ります。
当社の「ゼロサイト」を通じて契約すると
「こういうメリットがある」
ということについて、現場担当者の視点からお話します。

しばらくは不定期更新の予定ですが、
早めにアップするように努めます。
どうぞお楽しみに。

東京都内の仲介手数料ゼロ物件は
ライビックス住販へ
http://www.citylife-zero.com/concept/index.html ]]> 不動産よもやま話 2007-03-17T19:01:51+09:00 仲介手数料ゼロくん FC2-BLOG